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北京大学中国经济研究中心

北京大学中国经济研究中心、长江商学院经济学教授。 研究范围主要包括:产权与合约、经济史、经济制度变迁理论、企业与市场组织、垄断、管制与管制改革等等。自 1996年以来,相继开设了有关经济组织和经济制度、发展经济学、新制度经济学等课程。

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土地落价又归谁?  

2006-04-19 11:59:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  土地落价又归谁?

  周其仁 FT中文网

  几周之前,本专栏发表的“白菜涨价要不要归公”,对土地的经济理念做了一点讨论。说起来工业革命两百多年了,可是只要涉及土地,那些错的离谱的思维还是把人缠得难解难分。

  早就知道“土地涨价归公”是一个影响深远的错误命题,知难而进,准备多写几篇予以清理。

  “白菜”一文提出的问题如下:任何商品的市价上涨,都包含该商品所有者人为努力以外的“社会因素”,如果土地涨价要归公,那么白菜——以及数之不尽的其他商品和服务——涨价要不要归公?本文换一个角度再问:要是涨价获得的意外之财要归公,那么土地和其他商品的落价所造成的意外损失,是不是也应该“归公”呢?

  不少人想到土地,就下意识地认为它只可能涨价,不可能落价。比较学术化的推理,是说由于土地缺乏供应弹性——即上帝造地的数目是给定的,难以对增长的土地需求作出灵敏的反应——因此,只要人口持续增加,或收入持续增加,或人口收入一起持续增加,土地的市价就一定会因为供应量缺乏弹性飞涨。数年前请教一位房地产王牌推销经理为什么房价持续走高,他的回答是“人多地少、人多地少、人多地少”。房地产卖家对此深信不疑,似乎还可以理解。但是那么多买家听来也不觉得刺耳,可见“地价不落”的教条何等深入人心。

  供应弹性为零的经济学”大加讽刺了。其实关于土地供应弹性为零的断言,转来转去只用了一招,那就是“假设其他条件不变”。问题是,人口增长、收入增长以及由此带来的对土地需求的增长,真的就不会刺激其他条件变化吗?今天到任何一座中国城市的近郊走一走,你总可以看到无处不在的塑料大棚。什么是塑料大棚呢?那就是土地可以增加供给的证明——本来受气候的限制,一幅农地只能种一季或二季,可是加盖一个塑料大棚之后,一年四季都可以生产蔬菜、瓜果、苗木。这难道不就等于增加了土地供给?再到城市中心看摩天高楼,那底座相同的100层楼,难道不正好比10层楼增加了10倍的土地面积?

  在技术变化的条件下,市场对土地需求的增加是能够引起土地供应的增加的。这个道理,反过来也一样成立。需求下落,塑料大棚可以拆除不用。摩天高楼当然会麻烦一点,但可以出现空置,导致楼价下落,然后再减少对土地的需求,由此牵动地价的下落。

  因此在经验上,楼价地价既可能急升,也可能猛降。1988年末我第一次到日本,东京地价飞涨的行情差不多写到了每个人的脸上。但是1998年再去,当地朋友估计平均地价跌掉了50%。1993年在LA念书,日本人到那里大手买楼,据说有坐在豪华车里半天成交6栋摩天大楼的纪录。过不了几年,美国楼价地价一起下跌,“炒房地产炒成房东”的日本人不少。香港市场何又不是如此?1967年大陆红卫兵火烧英国代办处的时候,引发香港楼价暴跌90%。1997年亚洲金融风暴,香港楼市又跌了60%,一时间似乎满街都是“负资产族”!1992年起于北海、海南等地的炒房地产热,等到来年朱鎔基总理手起刀落管制国有信贷,全国多少地方的房地产市价一落千丈,某些中心地带的楼价甚至要到十年以后才缓回来。最近的例子是去年,政府调控房价,上海首当其冲,据说房地产市价下落了20%。是不是真的那么多,我没有考证,但下落应该是真的。这些举之不尽的事实说明了一点:土地像一切资产一样,市价可能升落;在某些条件下,地价可能暴涨,也可能暴跌。

  这就带出了本文的问题。按照“土地涨价要归公”的逻辑,一旦地价出现暴涨,政府有权把“与资产拥有人的努力无关的社会因素引发的涨价收益”通过税收“收归公有”。那么,面对地价暴跌,政府又意欲何为?难道地价的暴跌,全部都是资产拥有人的“本事”吗?当年北京红卫兵烧英国代办处,与香港买楼花的投资人究竟有什么鸟相干?可是,这厢烧了代办处,那厢对中英关系即将恶化的预期真就撼动了市场,于是楼价地价一泻千里。其实和资产涨价一样,落价的“社会性因素”也数之不尽。政府只管“涨价归公”,不管落价归私,说得通吗?

  可是一旦政府真的实行“对称管制”——涨价抽税、落价补贴——事情就更加难办。因为很不幸,普通人的行为倾向,是做对的事情归功自己的眼光和能力,而做错的则归于“不可抗拒的外部影响”。土地市价的涨落,影响因素多了去了,究竟哪些应该“归公”,哪些应该归私,坐而论道也许可以,真要“理论”起来,到哪里去找明确的界限?

  这样一路想下来,我们意外地发现,政府对市场收益的左抽右抽,与对市场损失的左补右补,在逻辑上居然是相通的。这样的经济,居民私人投资的自由和责任一起被削弱,人们的注意力不能不更多地从市场转向政府、转向议会、甚至转向街头和广场。那是一个纷争不断、口水旺盛、唯独不那么刺激人们努力生产和交易的世界。这样的世界,才真正称得上“国危矣”。

  要避免进入那样的世界吗?从听起来振振有辞的“土地涨价归公”开始防微杜渐吧。 

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