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周其仁作品

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关于我

北京大学中国经济研究中心

北京大学中国经济研究中心、长江商学院经济学教授。 研究范围主要包括:产权与合约、经济史、经济制度变迁理论、企业与市场组织、垄断、管制与管制改革等等。自 1996年以来,相继开设了有关经济组织和经济制度、发展经济学、新制度经济学等课程。

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红湾半岛的教训  

2005-12-22 16:44:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  周其仁

  “红湾半岛”是香港的一个住宅建筑群,去年突然闹出了大新闻。故事一波三折,不但引起香港各界人士议论纷纷,而且大陆媒体也报道了相关消息,并有专家言论见诸报端。本专栏愿意讨论这个案例,是因为看到这个事件为政府对房地产市场的调控,提供了有益的教训。

  红湾半岛位于九龙半岛南端,濒临维多利亚海港。这处位置优越的屋宇,1999年根据香港政府“居屋”规划由私人开发商参与建设,2002年建成40层高的楼宇7栋,共2470套住宅。2002年11月,香港政府考虑楼市低迷,宣布停建和停售居屋,为此红湾半岛一直丢空至今。去年2月,政府将红湾半岛出售,尔后接盘的开发商宣布拆卸红湾,改建豪宅。消息传出,环保团体、议员和邻近居民纷纷谴责开发商,并批评政府。年底,地产商基于“充分考虑民意”、“以免影响社会和谐”,宣布不再拆卸红湾半岛。

  此举受到香港媒体和市民的普遍欢迎。环保团体尤其高兴,因为如果坚持拆卸红湾,“将产生20万吨的建筑废物,相当于全港27天的家居垃圾总量,……其中还包括2400个浴缸、5000个水龙头、1.2万扇木门等簇新物料”。内地也有评论认为,这表明香港开发商具备社会责任意识,值得大陆的公司学习。

  从吸收政府干预房地产市场经验教训的角度看问题,我认为红湾半岛问题的重点,不是今日该不该拆,而是当初为什么要盖。是当初盖的决定错了,才有今日拆还是不拆的麻烦。盖错了的楼群,覆水难收,无论拆还是不拆,损失皆巨大。至于两害相权,何者更轻,我以为是第二位的问题。

  这就要从“居屋”计划说起。“居屋”是“居者有其屋”的简称,是港英政府于1978年开始推出的一项民生计划。香港原来有“公屋”制度,就是由政府出资兴建一批楼宇,廉价租给低收入家庭居住。但是从1970年代起,香港经济起飞,不少市民的收入水准超出了申请公屋的资格,却还不足以负担购买私人住宅。加上部分公屋住户的收入增加,政府也希望协助他们自置物业,可以把房子腾给更有需要的家庭。这样,香港政府的房委会就推出“居者有其屋计划”,政府是投资主体,也鼓励私人开发商参建,以低于市值的价格向中低收入家庭出售“居屋”。

  “居屋”显然是政府的一项善举。出发点是帮助中低收入居民家庭购房置业,且以“居者有其屋”冠名,令人想到孙中山先生那样的伟大抱负。我曾讲过,类似住宅这样具有强烈政治含义的经济问题,政府不可能听任自发的解决方案,总要出手对市场加以干预的。

  问题是,不论政府的出发点如何正确,意图如何善良,也不论经济问题具有的政治含义多么强烈,经济问题就是经济问题,它总要受到经济条件的约束,要受到经济力量的支配。违背经济规律的干预措施,最后总要付出代价。

  具体到红湾半岛,可以看到两个经济条件不容漠视:第一,政府决定拿来建设居屋的地皮资源,实际上有市价。而这个市价,正是“居屋”的机会成本;第二,“居屋”作为政府补贴的住宅,其供应量大,市场对住宅的需求量就小。正是这两种简单的经济力量,使抱有良好意图的政府,在红湾半岛项目上耗费了巨量公共资源之后,最终还是陷入被动。

  先谈土地吧。初看起来,作为土地所有者的政府,批地来办政府项目似乎可以意欲所为,因为“自己的”地好像无须成本。但那不过只是“好像”而已:政府批给市场的土地有市价,于是这市价就构成政府自用土地的代价——政府坚持自用,就一定要放弃把该土地批给市场而获得的收益。

  以红湾半岛为例,那个位置绝对是“临海地王”,市场有价。政府要将这样一幅地用于盖低价供应的“居屋”,政治上无疑正确,因为中低收入人家也可以享受海景房。但有得就有失——“居屋”计划的实际成本因此提高了。政府有心做好事,要以库房实力为基础。给定政府的财力,善事的成本高,可行的数量就少。

  结果可以预先推断出来:在红湾盖居屋,开间绝不可能大。接着而来的麻烦是,每套住宅的面积究竟多大?政治上正确的事情怎样在经济上才可以承受?经济分析容易帮忙,只要政府补贴的力度足够,开间就是再小,“市场”也会接受。不过同样的分析也包含另一个推论:政府决定的开间规划,一旦离开了财力补贴,那房子就无人愿买!

  政府怎样可以撤掉居屋项目的财力补贴呢?那是上述第二种经济力量发作的结果。原来政府补贴供应的居屋多了,市场对楼宇的总需求量就减少了。加上其它市场条件的变化,香港楼市难以支撑。可维持楼市又是政府的责任。于是,从2001年开始,香港政府宣布停售停建“居屋”。红湾半岛首当其冲,2002年建成后居然几年不得外售。前文介绍过,红湾半岛是政府项目,但由私人开发商参建。开发商按政府要求建成了楼盘,政府又不准发售,那怎么摆得平?

  几经谈判,开发商与政府达成协议。开发商放弃向房委会索要因为不准发售而带来的损失19亿1400万港币,再补8亿6400万地价,红湾就从政府的居屋项目,转为普通的市场楼宇。原先政府规划以财力补贴的居屋,现在要以市场房发售!后来的全部故事,包括开发商计划拆卸后盖豪宅、社会各界抗议、直到开发商收回拆卸计划,其实皆事出有因,根源就是政府受两股经济力量的制约,干预不成又回归市场。

  尴尬事一旦做成,无论尾巴怎样收也不漂亮。仅仅要求私商具备社会责任并没有减少公众的实际损失。真正的教训是,政府在不得不干预房地产市场的时候,要认识经济力量和经济规律。这对正在调控房地产的大陆各地政府,尤为重要。内地的房地产体制基本取法香港,约束条件类似,香港吃过的亏,内地可能重演。在这个意义上,借鉴红湾半岛的教训有实际意义。

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