注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

周其仁作品

关注真实世界的经济现象

 
 
 

日志

 
 
关于我

北京大学中国经济研究中心

北京大学中国经济研究中心、长江商学院经济学教授。 研究范围主要包括:产权与合约、经济史、经济制度变迁理论、企业与市场组织、垄断、管制与管制改革等等。自 1996年以来,相继开设了有关经济组织和经济制度、发展经济学、新制度经济学等课程。

网易考拉推荐

什么是“农地直接入市”?  

2005-12-22 16:37:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

  周其仁

  先解释几个术语。“农地”指属于农民、用于农业的土地。“入市”指进入非农用途土地的市场。相对于先由政府征用、然后批租给市场的“间接”制度,“农地直接入市”就是由拥有农地的农民直接参与农转非土地的市场交易。是的,在现行征地制度之下,“农地直接入市”要另辟蹊径。

  土地本来就是农民的。集体化以后,土地的合法所有者是农民集体。但是,从很早的时候开始,土地的买卖和租赁就被法律禁止了。农民私人不可以买卖、出租土地,“集体”可不可以?一样不可以。走市场之路,却禁止土地——最基本的生产要素之一——自由转让,这两件事情南辕北辙,怎么也加不起来的。

  所幸当代中国人是解决这类难题的高手:坚持土地所有权不得买卖和出租的原则,同时松动土地使用权的转让!最早,是政府将城市国有土地批租给到内地投资设厂的外资。所谓“批租”,就是土地所有权不变、取一个年期将土地使用权出租给用地者。改革开放后我国第一单土地批租于1987年在深圳开锣。那里是开放的第一线。深圳又毗邻香港,而当时的香港,实行的就是土地批租制。

  香港的土地批租制来自英国。历史上,英国皇家拥有的大量土地,除了自用,也批出来给民间由市场配置。英国的土地批租年期很长,常常一批就是九百九十九年。但是香港早年批出来的土地,年期长的为数甚少。其中原委,要请教专家。我的猜想是,香港经济结构的变化大,太长的批租年期,定“地价”的交易费用甚高。

  内地从香港学回来的土地批租,以短期为主:住宅用地70年,工业用地50年,商用土地40年。今天看,这样的年期可能偏短了,且期满之后如何续约没有清楚的交代,将来要麻烦。不过,全面回顾,无论可改进之处还有多少,要是当年不引进土地批租制,今天中国经济的整体成就要差很多。

  国有土地可以批租给市场,农民集体的土地可不可以也批租给市场呢?不可以。追究起来,是一个见怪不怪的怪现象。本来我们国家有两种土地所有权,国有的可以把使用权转让出去,集体的却不准许,究竟有什么道理?

  我看不到任何道理。论原因倒有两条:一曰历史,二曰利益。历史上农民私人土地所有权被改造成为集体所有权的时候,土地的转让权就同时被没收了——因为法律规定任何土地买卖和租赁都不合法。农地要转为非农业用途吗?惟一的合法通道就是国家征用。就是说,“农民集体”作为土地的所有者,无权以任何形式把农地转用于非农业用途。

  问题是计划体制衰微之后,城市政府学会了在市场上转让国有土地的使用权,为什么农民集体的土地却不可以转让给市场?是乡下人不懂把所有权与使用权分开来处理的高深学问吗?错。众所周知,包产到户比城市国有土地批租早多了。所谓包产到户,还不就是维持集体土地所有权不变,单把土地使用权和经营权长期承包给农民家庭吗?农民分明是分开处理所有权与产权的专家。

  要害问题是利益。很简单,一幅农地转为工业或城市建设用途,其市值一般会增加——不增加不会发生转让。如果农民有转让农地的权利,作为参加交易的一方,他们将分享上涨的地价和地租。但是在征地制下,农地转用的市值增加却合法地“落袋”政府库房。

  不是一笔小数目。因为人多地少,更因为工业化、城市化来得急,农地转为非农用途,土地的市值可能增加十倍、数十倍甚至百倍。一位老友在权威机关供职,他讲过的数字也许可以给读者作为参考:上世纪八十年代中期以后,全国转让农地4000万亩,转移的地价2万亿。严格一点算,农地转用的租值上升,不应该全部算农民的,因为还有政府和开发商的投资回报。但是怎样估,农地转让租值因为征地垄断而转为政府收入的,应该也以数千亿计。

  于是政府学会了土地批租制后,秘笈自珍,再不容农地直接批租入市。巨量的征地转用租金集中在政府手里,成为一个时期以来推动我国工业化、城市化的资本基础。今天,“中国制造”在世界上争得一席之地,许多地方的城市建设大有看头,高速公路等基础设施在发展中国家名列前茅,从土地方面着眼,征地制有奠基作用。

  弊端也与日俱增。一是农民差不多被排除在农地转用收益分享的阵营之外。现在所谓国内消费不足,最主要的根源是占人口大多数的农民,收入与其拥有资源的市值脱了节。想想看吧,要是农民可以合法分享农地转用的收益增加,成千亿的农地转用收益流转起来,是多大的市场购买力?

  第二个弊端,以征地制为基础的土地市场化,严重的腐败挥之不去。那些见报的巨贪,有几个与土地问题无关的?应该是制度使然。因为把行政权力横在低价的农地与高价的非农土地之间,权力租金实在太高了。要求官员们八风不动,莫非他们每个人都是如来佛?

  现行征地制度最严重的毛病,是农地转用脱离了价格机制的指引。是的,农地转为非农用,一般有增值之效。但是土地资源的区位性很强,究竟哪里的地块升值快,要受一系列经济因素的复杂影响。脱离价格机制,土地的相对价格不反映供求,工业化、城市化过程中的农地利用就不可能有效率。所以大家看到,滥占农地、占而不能经济利用,是我国近年工业化、城市化的一个伴生现象。

  要驱利避害吗?“农地直接入市”来也。 

  评论这张
 
阅读(1192)| 评论(9)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017